O Governo submeteu à Assembleia da República uma proposta de lei que, entre várias medidas, define um limite máximo de 2% para o aumento das rendas com enquadramento na Lei n.º 6/2006 (NRAU), para o ano de 2023, ao invés do limite esperado de 5,43%, bem como uma medida fiscal compensatória para os senhorios, em sede de IRC/IRS.
Face a uma redução do valor das rendas em termos reais (a preços constantes) provocada por este “teto” máximo de ajustamento de 2%, a proposta de lei cria uma compensação por via de uma tributação mais favorável sobre as rendas (em sede de IRC e IRS) para o ano de 2023.
Em sede de IRS, na prática, a medida cria uma exclusão de tributação de 9% para os rendimentos prediais (Categoria F), atualmente sujeitos a uma taxa única de 28% (sem prejuízo da opção pelo englobamento e consequente tributação às taxas progressivas), ou seja, apenas 91% do rendimento será sujeito às taxas de IRS. Adicionalmente, e para os contratos de arrendamento para habitação permanente a beneficiar das taxas especiais (14% a 26%), a exclusão de tributação varia entre 10% a 30%. Para os senhorios, em 2023, a medida de desagravamento fiscal em sede de IRS pode compensar perdas relativas à atualização limitada das rendas, dependendo de cada situação específica (ex: da existência de despesas, tipo do contrato, etc.) o grau de compensação, ou até, um benefício global para os mesmos considerando os dois efeitos. Contudo, para os senhorios que não pagariam IRS em qualquer caso, a medida compensatória é inconsequente, não existindo qualquer compensação para o aumento limitado das rendas nestes casos.
Por outro lado, em sede de IRC, o mecanismo de compensação determina que “os rendimentos tributáveis de rendas” são considerados em 87%, o que irá representar uma compensação por via tributária ligeiramente superior à “perda” na atualização da renda (assumindo que o sujeito passivo de IRC paga imposto), face às taxas de IRC aplicáveis.
Todavia, o regime contém algumas exclusões ou limitações, nomeadamente: (i) os sujeitos passivos de IRS cujas rendas são tributadas na Categoria B (rendimentos empresariais) e os sujeitos passivos de IRC no regime simplificado não podem beneficiar deste regime fiscal especial; (ii) aplica-se a rendas devidas em 2023, que sejam pagas nesse ano civil; e (iii) não abrange contratos de arrendamento com início no ano de 2022.
Em conclusão, o regime que consta da proposta de lei apresentada pelo Governo à Assembleia da República, numa perspetiva geral, poderá constituir uma vantagem para os inquilinos, não será neutra para os senhorios (podendo ser uma vantagem ou desvantagem), e será uma perda de receita fiscal na execução orçamental do ano de 2024.
Finalmente, permanece uma questão em aberto, as atualizações das rendas para o ano de 2024 terão por base as rendas “limitadas” do ano de 2023? Se assim for, abre-se uma discussão acerca de “perdas permanentes” a partir de 2024 para os senhorios, com um certo paralelismo na discussão que tem dominado o espaço político-mediático relativamente ao discutido “corte nas pensões” a partir do ano de 2024.
