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Aquisição de imóveis: o risco oculto dos privilégios creditórios fiscais

A corrida ao mercado imobiliário continua. É neste cenário que se torna imperativa a abordagem de um tema já antigo e pouco comentado: os privilégios creditórios imobiliários.

Tal como previsto no artigo 733.º do Código Civil, “o privilégio creditório é a faculdade que a lei, em atenção à causa do crédito, concede a certos credores, independentemente do registo, de serem pagos com preferência a outros”.

Assim, e apesar de, regra geral, o património do devedor constituir garantia geral dos créditos tributários, no caso dos impostos sobre o património (v.g. Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo), são concedidos privilégios creditórios especiais que permitem a extrapolação desta regra.

De uma forma que pode vir a revelar-se bastante gravosa para o adquirente de um imóvel, o direito à satisfação tributária do Estado – enquanto credor fiscal – poderá acompanhar o bem. Significa isto que, existindo dívidas de IMT, Imposto do Selo e IMI relativas a um determinado imóvel transacionado, o Estado tem privilégios imobiliários especiais na graduação dos respetivos créditos, ainda que o atual proprietário do imóvel não seja o mesmo que incumpriu com as referidas obrigações fiscais.

Assim, importa salientar que estes privilégios não só passam a ser oponíveis a terceiros que adquiram os imóveis, ou o direito real sobre os mesmos, como ainda podem ser preferenciais face a outros créditos.

Tais obrigações estão naturalmente dependentes da verificação de um conjunto de requisitos, uma vez que os credores têm de reclamar os referidos créditos em meio próprio e dentro de determinados prazos. Não obstante, esta é uma temática que tem sido descurada no âmbito das transações imobiliárias e para a qual deverá ser dada especial atenção tendo em consideração o atual contexto económico.

Relativamente à classificação da tipologia de créditos têm surgido divergentes entendimentos. Sendo certo que os impostos sobre o património gozam de privilégio imobiliário especial, estando os mesmos reconhecidos no Código Civil e nos respetivos Códigos fiscais, o mesmo não sucede com os restantes impostos.

Apesar da controvérsia do tema e da discussão existente ao nível do tipo de privilégio conferido aos créditos de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC), Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares e de contribuições para a Segurança Social, a verdade é que o Código Civil e os respetivos diplomas legais não reconhecem a existência de privilégios imobiliários especiais, mas sim, privilégios imobiliários gerais. Neste cenário, o dever contributivo não deverá ser oponível a terceiros que adquiram os imóveis.

Sem prejuízo e sendo certo que os impostos sobre o património não fogem às regras previstas nos privilégios imobiliários especiais, a análise de contingências/riscos fiscais no âmbito da aquisição de imóveis não deverá ser menos prezada, devendo, ao invés ser alvo de uma atenção cuidada, atendendo à dimensão do risco que pode potencialmente envolver.