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Tributação de mais-valias com a alienação de sociedades com ativos imobiliários

O investimento no mercado imobiliário em Portugal continua a bater recordes. Neste contexto, importa realçar que a estrutura societária utilizada por investidores no mercado imobiliário em Portugal poderá afetar, de forma decisiva, a tributação que incidirá sobre uma futura venda da sociedade que detém os imóveis, dependendo da afetação que é dada aos mesmos.

Com efeito, a legislação fiscal portuguesa isenta de IRC as mais-valias realizadas por entidades não residentes com a transmissão onerosa de partes sociais de entidades residentes em território português. No entanto, tal isenção de tributação não é aplicável em determinadas situações, nomeadamente quando o ativo da sociedade alienada seja maioritariamente composto por bens imóveis situados em Portugal. Uma isenção de IRC similar abrange as mais-valias realizadas por entidades residentes com a transmissão onerosa de partes sociais, cumpridos que estejam determinados requisitos, não sendo também aplicável quando o ativo da sociedade alienada seja maioritariamente composto por bens imóveis cá situados. Contudo, o regime que vigora para as entidades residentes, contrariamente ao estabelecido para as não residentes, prevê uma exceção que permite manter a isenção de IRC caso os bens imóveis da sociedade alienada se encontrem afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou comercial que não consista na compra e venda de bens imóveis.

Resumindo, aquando do desinvestimento em sociedades imobiliárias em Portugal, os investidores não residentes são discriminados negativamente face aos investidores residentes, porquanto aos primeiros é vedada a isenção de IRC nas mais-valias eventualmente apuradas, sendo tal isenção mantida para os segundos desde que os imóveis detidos pela sociedade estejam afetos a atividades económicas que não consistam na compra e venda de bens imóveis.

Importa ainda notar que alguns investidores não residentes poderão beneficiar de isenção de IRC por força da aplicação da Convenção para Evitar a Dupla Tributação (“CDT”) celebrada entre o país de residência da sociedade alienante e Portugal, caso exista, na medida em que algumas dessas CDTs atribuem competência exclusiva de tributação das mais-valias ao país de residência da entidade alienante. Não obstante, nestes casos, será necessário avaliar com a devida cautela a robustez e substância da estrutura utilizada, bem como o seu racional económico, à luz das novas regras e princípios fiscais internacionais introduzidos pela iniciativa BEPS (“Base Erosion and Profit Shifting”) da OCDE e que estão a ser transpostos para a legislação fiscal portuguesa e CDTs celebradas por Portugal.