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Penalização da manutenção de imóveis devolutos em zonas de pressão urbanística

As alterações que se têm vindo a observar, ao nível do enquadramento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), afiguram-se com enorme relevância tanto para os contribuintes como para as autarquias.

Entre estas, conta-se a título de exemplo, as alterações, do prazo de liquidação, dos valores a partir dos quais os pagamentos podem ser fracionados, do aumento do valor do metro quadrado incluído na determinação do Valor Patrimonial Tributário (VPT), sobre o qual recai a taxa do IMI.

Neste contexto, e mais recentemente, o Decreto-Lei n.º 67/2019, de 21 de maio, veio contemplar  também a possibilidade de as autarquias agravarem a taxa do IMI em vigor para os imóveis devolutos.

Este novo diploma legal veio introduzir diversas novidades, em primeiro lugar, pela alteração ao Código do IMI (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro), possibilitando às autarquias elevar ao sêxtuplo as taxas do imposto em vigor, e agravarem em 10% por cada ano subsequente, os prédios urbanos ou frações autónomas devolutos há mais de dois anos. Recorde-se que as autarquias apenas podiam elevar para o triplo as taxas do IMI em vigor para os prédios urbanos que estivessem devolutos há mais de um ano.

Em segundo lugar, veio alterar o Decreto-Lei nº 159/2006 de 8 de agosto, de forma a melhor caracterizar o conceito de prédio devoluto, para efeitos da aplicação da taxa do IMI. Neste sentido, passa a considerar-se como devoluto, não só os prédios que não possuam contratos de fornecimento de água e eletricidade, mas também os prédios, onde se verifique, cumulativamente, consumos de água e eletricidade reduzidos (não excedendo em um ano, 7 m3 para água e 35 kWh para eletricidade). De notar, que se mantém a atribuição da classificação de devoluto pela autarquia, após vistoria, onde se avaliam os indícios e as exceções previstas no novo diploma legal (as quais também foram ampliadas na revisão agora efetuada).

Em terceiro lugar, altera-se igualmente a forma de cooperação das autarquias com outras entidades, dado que as empresas de telecomunicações, de gás, e eletricidade e água passam a ser obrigadas a enviar para as autarquias, até ao dia 1 de outubro de cada ano, uma lista atualizada da ausência de contratos de fornecimento ou de consumos baixos. Até ao presente momento, esta informação era disponibilizada apenas após solicitação escrita da autarquia (e apenas referente à existência ou não de contratos de fornecimento).

Em quarto lugar, estipula-se ainda que o agravamento das taxas do IMI para os prédios devolutos irá circunscrever-se a imóveis localizados em zonas de pressão urbanística. O conceito de zona de pressão urbanística passa a estar associado a zonas de difícil acesso à habitação, quer pela falta de oferta, quer pelos preços praticados (superior ao suportável pela generalidade dos agregados familiares face aos seus rendimentos). A delimitação em concreto de uma zona de pressão urbanística irá basear-se em indicadores objetivos detalhados no Decreto-Lei agora aprovado, com base nos quais, e após proposta da autarquia, deve ser aprovada em assembleia municipal.

De facto, a implementação da nova legislação vai implicar a criação ou reforço de competências das autarquias em termos de análise e tratamento de dados, bem como a adoção de tecnologias de suporte para a gestão dos processos dos imóveis enquadrados neste contexto.

A exigência será elevada, dada a necessidade de análise e tratamento de múltiplos indicadores para determinar as zonas de pressão urbanística, onde os imóveis (já cadastrados ou a cadastrar) devem ser mapeados. Em seguida, deverá ser possível receber e analisar uma enorme quantidade de dados de consumo de telecomunicações, de gás, de eletricidade e água, dos vários operadores, respeitantes aos vários imóveis, e ter capacidade de despoletar vistorias e agregar dados inerentes às mesmas (que vão refletir um conjunto de parâmetros e exceções de acordo com a lei, que permitirá uma tomada de decisão objetiva). Por último, deve ser considerada a integração com os processos de notificações do sujeito passivo do IMI, bem como de outros processos já existentes de suporte à gestão dos imóveis da autarquia.

A adoção ou reforço de tecnologia e processos de gestão enquadrados neste contexto assume uma natureza crítica, para garantir às autarquias maior eficiência e eficácia, tanto  mais que o IMI é um dos impostos fundamentais e que mais receita gera para as autarquias.

Por outro lado, os contribuintes, decorrente de todas as alterações que têm vindo a ocorrer, também devem proceder de forma regular a uma avaliação das várias condicionantes que afetam o VPT e o IMI dos seus imóveis. E tal como nas autarquias, a necessidade de adoção de tecnologias e de novos processos orientados à gestão é proporcional à quantidade de imóveis que dispõem e gerem.