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O OE e o investimento imobiliário: a arte de dar com uma mão e tirar com a outra 

Conhecidas que são as opções que vão constar da versão final da Lei do Orçamento do Estado para 2020, o balanço que se pode fazer no que respeita ao seu impacto no setor imobiliário indicia alguma falta de visão estratégica para este setor, constatando-se uma recorrente tentação de tributar cada vez mais o património imobiliário e uma aparente despreocupação com a mensagem transmitida aos investidores estrangeiros.

De facto, este Orçamento do Estado, ignorando as preocupações expressamente manifestadas pelo Governo relativamente à falta de oferta de soluções de habitação nas cidades a preços acessíveis, vem onerar ainda mais o investimento no setor residencial, através da introdução de uma nova taxa de IMT aplicável à aquisição de imóveis por valores acima de 1 milhão de Euros, do agravamento do IMI sobre terrenos para construção habitacional em zonas de pressão urbanística (curiosamente definidas pelo legislador como aquelas em que se verificam dificuldades significativas de acesso à habitação, seja por escassez, seja porque a oferta existente pratica valores superiores aos suportáveis pela generalidade das famílias) ou da não revogação do Adicional ao IMI aplicável aos terrenos para construção e imóveis habitacionais.

Também estas medidas revelam uma intenção clara do Executivo, corroborada pela maioria parlamentar que acabou por aprovar este Orçamento na Assembleia da República, em continuar a agravar a carga fiscal sobre o património imobiliário, situação que acaba por ser induzida pela (ainda existente) euforia no mercado imobiliário português. E as estas juntam-se outras como o agravamento da tributação dos rendimentos decorrentes da atividade de alojamento local (que passam a ser tributados em 50% do seu valor, ao invés dos anteriores 35%) nas zonas de pressão urbanística.

Mas talvez tão ou mais grave nos parece ser o sinal de (des)confiança que este Orçamento transmite aos investidores e promotores imobiliários, sobretudo aos que estejam em vias de decidir a sua entrada no mercado português. Em primeiro lugar porque não há, de há uns anos a esta parte, um Orçamento que transmita estabilidade a este tipo de investidores, seja por revogar isenções, alterar sucessivamente regimes especiais, agravar taxas ou introduzir novas formas de tributação. Depois, porque não se consegue identificar nas opções legislativas mais recentes uma política assente numa visão estratégica para o setor imobiliário coerente e sustentável e que de facto pretenda colmatar as dificuldades que se têm vindo a fazer sentir no lado da procura. Se a prioridade é incentivar a criação de maior oferta habitacional, então revogue-se o AIMI e o agravamento do IMI sobre os terrenos para construção habitacional em zonas de pressão urbanística e reduza-se a taxa do IVA aplicável à construção nova de imóveis para fins residenciais. E acima de tudo, promova-se a estabilidade fiscal.

Não bastam, como se tem visto, os incentivos concedidos recentemente aos rendimentos derivados de contratos de arrendamento de longa duração ou dos contratos abrangidos pelo Programa de Arrendamento Acessível. É preciso ir mais longe e ser mais consistente ao nível da visão estratégica.  É preciso ser mais arrojado e ser mais claro nas opções tomadas.  É preciso transmitir confiança ao mercado e aos investidores. Pois, caso contrário, estaremos apenas a “dar com uma mão e tirar com a outra”.

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