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O IVA na locação de espaços em centros empresariais: alteração do paradigma?

O STA abriu a porta à possibilidade de aplicação da isenção de IVA à locação de espaço em centro empresarial, ainda que esta inclua serviços acessórios, quando seja possível autonomizar as duas componentes da prestação

O âmbito de aplicação da isenção de IVA estabelecida no n.º 29 do artigo 9.º do Código do IVA, referente às operações de locação de imóveis, tem sido alvo de frequente discórdia entre os sujeitos passivos e a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), ao longo dos anos.  

Em termos gerais, a AT tem defendido que apenas deverão beneficiar de isenção as locações que se traduzam na colocação passiva do imóvel à disposição do locatário, estando ligadas ao decurso do tempo e não gerando qualquer valor acrescentado significativo, não sendo acompanhadas de quaisquer prestações de serviços que retirem à locação o carácter de preponderância na operação em causa.

No que se refere, em especial, aos contratos de cedência de espaços integrado em centros empresariais/office centers, entende a AT que tais contratos, na medida em que assegurem também a prestação de determinados serviços associados à disponibilização do espaço (como segurança, gestão de parqueamento, fornecimento de água e eletricidade das zonas comuns, serviços de limpeza, etc.), se afastam da natureza de contrato de arrendamento, assumindo-se como contratos atípicos e inominados. Assim, a cedência de espaço nestes centros empresariais configura uma prestação de serviços única, complexa e indissociável, que inclui a disponibilização de espaço e a prestação de serviços acessórios e no âmbito da qual a locação perde a característica de operação preponderante, sendo assim extravasado o âmbito de aplicação do n.º 29 do artigo 9.º do Código do IVA. Tratam-se, por isso, de operações enquadráveis no conceito residual de prestação de serviços e, como tal, tributadas em IVA nos termos gerais.

Ora, a decisão do STA sobre o qual versamos no presente artigo (divulgada no âmbito do processo n.º 01901/18.5BEPRT, de 06/09/2021) vem, de certa forma, desafiar o supra mencionado entendimento da AT. Chamado a pronunciar-se acerca da aplicabilidade da isenção estabelecida no n.º 29 do artigo 9.º do Código do IVA a um contrato de locação de espaço num parque empresarial e tecnológico, ao abrigo do qual eram também prestados serviços acessórios (serviços, de receção, segurança, limpeza, etc.), o referido Tribunal entendeu tratar-se de um contrato misto, mas em que a componente locatícia está longe de configurar o elemento menor da economia do contrato.

Nesse sentido, e ao contrário do que defende a AT, que considera que a disponibilização do espaço e respetivos serviços acessórios são prestações não autonomizáveis (na medida em que integram um “pacote” contratado pelos locatários), o Tribunal entendeu serem de cindir as diferentes componentes contratuais, i.e., a cedência do espaço propriamente dita (operação isenta de IVA) e as prestações de serviços acessórios a essa cedência (operações tributadas em IVA), estatuindo que só serão suscetíveis de extravasar o âmbito da isenção de IVA prevista pelo n.º 29 do artigo 9.º do Código do IVA, os contratos atípicos e mistos em que os elementos da locação imobiliária se encontrem subalternizados.

Em face desta decisão, abre-se uma porta para a maior flexibilização no enquadramento, em sede de IVA, dos contratos de disponibilização de espaço em centro empresarial, não sendo de excluir automaticamente a aplicação da isenção estabelecida no n.º 29 do artigo 9.º do Código do IVA aos contratos de cedência de espaço que incluam também serviços acessórios. Haverá, no entanto, que analisar casuisticamente as condições acordadas entre as partes, de forma a concluir, por um lado, se as diferentes componentes do contrato estão suficientemente autonomizadas (por exemplo, através de estabelecimento de preços diferentes para cada uma) e, por outro, se a cedência do espaço configura o elemento determinante da relação económica.

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