Skip to main content

Locação financeira imobiliária – faits divers fiscais e notas práticas

Em termos práticos, a locação financeira de imóveis corresponde a uma modalidade de financiamento, através da qual o locador (em regra, um banco), cede temporariamente ao locatário o gozo de um determinado bem imóvel, geralmente adquirido pelo banco especificamente para a realização da operação de locação.

Tem como particularidade a possibilidade de o locatário poder comprar o imóvel locado no fim do período estipulado pelas partes, por um preço igualmente acordado entre estas.

Esta modalidade de financiamento pode, pelas suas características, apresentar algumas vantagens quando comparada com o financiamento bancário tradicional, seja pela liberdade que é dada ao locatário de apenas no final do contrato decidir se quer adquirir o imóvel locado, ou pelo facto de poder ser celebrada com condições eventualmente mais vantajosas (especialmente ao nível da remuneração), na medida em que, juridicamente, a propriedade do bem locado se mantém na esfera do locador, o que aumenta significativamente as garantias do banco na operação (quando comparadas com o caso típico de financiamento com hipoteca, em que a garantia do banco depende da execução da hipoteca do imóvel financiado e eventual concorrência com outros credores), que tenderá a aceitar uma remuneração do risco em moldes mais flexíveis.

Em termos fiscais, existem várias particularidades neste tipo de operações que devem ser cuidadosamente consideradas, quer no momento da sua celebração, no âmbito de vicissitudes contratuais, como o sejam a cedência da posição contratual na locação, ou no exercício da opção de compra. Procuraremos nos parágrafos seguintes sintetizar os aspetos mais relevantes aos leitores.

Aquando da celebração de um contrato de locação financeira sobre um bem imóvel, não operando por via deste a transmissão do direito de propriedade do bem, não haverá sujeição a IMT ou a Imposto do Selo incidente sobre a transmissão de imóveis. Adicionalmente, tendo o legislador optado por não enquadrar o contrato de locação financeira como uma verdadeira modalidade de financiamento, não existe igualmente sujeição a Imposto do Selo incidente sobre operações de financiamento (ao invés do que sucederia num cenário de aquisição do imóvel com recurso ao crédito), tendo este entendimento sido assumido pela própria Autoridade Tributária (AT) na sequência da entrada em vigor do Código do Imposto do Selo.

Pode dar-se o caso de, na vigência do contrato de locação financeira, haver a necessidade de transferir a posição de locatário para uma outra entidade, sendo frequentemente celebrados acordos de cessão de posição contratual. Não obstante sobre esta cessão não incidir igualmente IMT ou Imposto do Selo, esta operação deverá relevar em sede de IRC.

Com efeito, o cedente deverá, em virtude da cessão, apurar uma mais-valia (ou menos-valia) como se de uma verdadeira venda se tratasse, já que, não obstante o locatário não seja o proprietário do imóvel locado, é este quem deve reconhecer o ativo no seu balanço, na medida em que a locação financeira opere a transferência para si dos riscos e vantagens inerentes à respetiva posse, bem como desreconhece-lo quando deixe de ser parte do contrato de locação.

Para efeitos de apuramento do rendimento tributável em sede de IRC aquando da cessão da posição contratual, relevará, como valor de realização ou de “venda”, o valor  acordado pelas partes para a cessão sendo que, ainda que não seja acordado o pagamento de qualquer montante por parte do cessionário, deverá tomar-se como valor de realização o valor do passivo associado ao contrato de locação à data da cessão, quando tal passivo seja transferido para o cessionário em virtude de tal cessão. Note-se que este mesmo valor, o de realização, servirá de valor de aquisição quando este cessionário, após exercida a opção de compra do imóvel locado, o venha alienar a um terceiro numa fase ulterior.

Já o valor de aquisição deverá corresponder ao valor pelo qual o ativo foi registado no balanço do locatário originário aquando da celebração do contrato de locação financeira, e corresponde em regra ao valor total da dívida registada perante o banco locador, acrescido de eventuais despesas inerentes à transação que, pelas contabilísticas aplicáveis, deva ser capitalizado no valor do ativo.

Relativamente a ambos os valores (de aquisição e de realização) deverá prevalecer o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, quando superior aos valores acordados pelas partes, quando as partes não façam prova junto da AT que os preços efetivamente praticados foram inferiores àquele VPT. De notar que, segundo entendemos, quando haja lugar à correção monetária das mais-valias e menos-valias mediante a aplicação dos coeficientes de desvalorização da moeda ao valor de aquisição do ativo, estes coeficientes não deverão aplicar-se à diferença positiva, havendo-a, entre o VPT do imóvel e o respetivo valor de aquisição.

Sendo exercida a opção de compra do imóvel locado por parte do locatário, a transmissão do direito de propriedade sobre o mesmo, embora sujeita a IMT, encontrar-se-á isenta deste imposto, ainda que que a opção de compra seja exercida antecipadamente face ao termo do prazo previsto no contrato de locação financeira. Não se aplicando semelhante isenção em sede de Imposto do Selo, este deverá ser liquidado e pago neste momento.

Como nota final, fazemos ainda referência às regras de tributação aplicáveis a uma mais-valia realizada com a venda de ações de uma sociedade que assuma a posição de locatária em um ou mais contratos de leasing financeiro.

Caso esta mais-valia seja realizada por uma sociedade residente em Portugal, veio já a AT confirmar que a mesma poderá beneficiar da exclusão de tributação caso estejam verificadas  as condições previstas no artigo 51º do Código do IRC (o regime português de participation exemption), salvo se o valor dos bens imóveis registados, após 1 de janeiro de 2014, pela sociedade cujas ações são alienadas e que não estejam afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou comercial (exceção feita à atividade de compra e venda de bens imóveis) represente mais de 50% do ativo desta sociedade. Na medida em que os ativos locados ao abrigo de contrato de locação financeira fazem parte do ativo da sociedade locatária, esta disposição aplica-se à tributação da mais-valia que venha a ser realizada com a venda das ações desta sociedade.

Sendo a mais-valia realizada por uma entidade não residente e não obstante a AT não ter ainda expressado o seu entendimento sobre esta questão, entendemos que deverá ser aplicável semelhante limitação, com as adaptações decorrentes do artigo 27º do Estatuto dos Benefícios Fiscais ou, quando aplicável, de uma Convenção para Evitar a Dupla Tributação em vigor entre Portugal e o país de residência da entidade alienante que atribua a Portugal o direito de tributar tal mais-valia caso o ativo da sociedade alienada seja maioritariamente composto por bens imóveis em Portugal (vejam-se, por exemplo, os acordos celebrados com Espanha ou França).

Ficam naturalmente temas por abordar relativamente a esta temática. Por ora são estas as nossas notas práticas.

 

 

 

 

Se tem interesse em receber comunicação da EY Portugal (Convites, Newsletters, Estudos, etc).

Por favor clique aqui