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Leasing imobiliário para habitação, uma espécie em vias de proliferação?

Com a enorme pressão sobre o mercado de arrendamento para habitação nas grandes cidades portuguesas, somando-se às limitações impostas pelo Banco de Portugal na percentagem do valor dos imóveis sobre o valor do crédito (loan-to-value), muitas pessoas são obrigadas a procurar alternativas para a aquisição de casa própria ou arrendamento.

Uma das formas de financiamento para habitação menos comum em Portugal tem sido a locação financeira (ou leasing).

O Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de junho, define leasing como: “[…] é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados”.

Enquanto nos empréstimos para compra de habitação, tipicamente, a transferência do direito de propriedade é independente da relação contratual com a instituição financeira (banco), num leasing, esta (locadora) é o primeiro adquirente, e a transmissão do direito de propriedade dá-se mediante o exercício de opção de compra pelo locatário, num prazo pré-estabelecido contratualmente (ainda que os termos e condições para o exercício da opção possam variar).

A vida de um contrato de leasing tem 3 momentos essenciais: aquisição do imóvel pelo locador; celebração do contrato de leasing e pagamento de rendas durante a duração do contrato; e aquisição do imóvel pelo locatário.

No momento da aquisição do imóvel, o locador suporta os encargos de IMT e de Imposto do Selo nos termos gerais, como se se tratasse de qualquer outro imóvel para habitação.

A celebração do contrato de financiamento encontra-se isenta de Imposto do Selo e de IVA, assim como o pagamento das rendas, suportadas pelo locatário.

Relativamente às rendas suportadas, em sede de IRS, existe ainda a possibilidade de deduzir à coleta de IRS (por qualquer membro do agregado familiar), um montante correspondente a 15% do valor suportado com rendas num contrato de leasing celebrado até 31 de dezembro de 2011, relativo a imóveis para habitação própria e permanente, efetuadas ao abrigo deste regime, na parte que não constituam amortização de capital, até ao limite de €296. Este limite pode ser majorado quando o rendimento coletável seja inferior a €7.091, mediante o cumprimento de um conjunto de condições.

Durante a detenção do imóvel, o Estatuto dos Benefícios Fiscais não confere aos locatários a possibilidade de beneficiar da isenção de 3 anos em sede de IMI para prédios ou parte de prédios urbanos habitacionais construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, destinados à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, cujo rendimento coletável, para efeitos de IRS, no ano anterior, não seja superior a €153.300 e cujo valor patrimonial tributário (“VPT”) do imóvel não exceda €125,000.

Adicionalmente, com a introdução do Adicional ao IMI (“AIMI”), a locadora suportará também este encargo, além do próprio IMI. Acresce ainda que, de acordo com a redação conferida pelo Orçamento do Estado para 2019, as locadoras deixaram de poder repercutir sobre os locatários, total ou parcialmente, o valor do AIMI, quando o somatório do VPT dos imóveis objeto de leasing não exceda €600.000 (ou €1,200,000 no caso de sujeitos passivos casados sob os regimes de comunhão de bens).

Considerando que a totalidade dos imóveis para habitação se encontra, à partida, sujeita a AIMI, através desta norma, retira-se mais um incentivo à promoção desta forma de financiamento para os imóveis habitacionais.

Acresce ainda que a letra da lei não é absolutamente clara sobre que parte do AIMI é que é passível de ser transferida, na medida em que não há equivalência de taxa ou de encargo entre o encargo do locador e o que suportaria o locatário.

Uma possibilidade de neutralizar esta questão poderia passar por definir que o sujeito passivo de IMI e de AIMI, no caso de um leasing, seria o locatário em vez da locadora (que é o sujeito passivo de IMI e AIMI por defeito, na medida em que é o proprietário do imóvel), eliminando assim a indefinição que esta norma traz.

Por último, encontra-se ainda prevista uma isenção de IMT para a transmissão por compra e venda a favor do locatário, no exercício do direito de opção de compra previsto no regime jurídico do contrato de leasing, da propriedade ou do direito de superfície constituído sobre o imóvel locado.

Em suma, ainda que o leasing de imóveis para habitação tivesse potencial para constituir uma alternativa, do ponto de vista fiscal, à aquisição de imóveis com recurso ao crédito à habitação, a indefinição relativamente ao AIMI, a impossibilidade de beneficiar de isenções de IMI, de outro modo aplicáveis e a fraca utilização desta modalidade, têm-na, desnecessariamente, remetido para um segundo plano.

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