Skip to main content

Isenção de IMT na aquisição de prédios para revenda – A atribuição de um “destino diferente” como critério de caducidade

Nos termos do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”), estão isentas deste imposto as aquisições de prédios para revenda, desde que, entre outras condições, a aquisição tenha como finalidade a revenda e que esta se concretize no prazo de três anos contados desde a aquisição.  A isenção em análise poderá operar via reembolso do IMT liquidado na aquisição imóvel no momento da respetiva revenda ou aplicada imediatamente no momento da aquisição, desde que cumpridos os requisitos legalmente previstos.

O Código do IMT prevê ainda determinadas circunstâncias em que a isenção em análise deverá caducar, devendo, nestes casos, ser liquidado o imposto que não tenha sido pago no momento da aquisição ou negado o pedido de reembolso do imposto suportado. De entre estas, destacamos o facto de após a aquisição o proprietário do imóvel atribuir ao prédio um “destino diferente” da própria revenda.

A aplicação prática desta isenção reveste-se, todavia, de alguma incerteza jurídica, sobretudo no que respeita à sua caducidade. Com efeito, o facto de o Código do IMT não esclarecer quando deverá considerar-se atribuído ao imóvel um “destino diferente” da revenda, cria espaço para uma indesejável discricionariedade na interpretação deste conceito por parte da Autoridade Tributária e Aduaneira (“AT”) e dos tribunais.

Assim, a AT tem interpretado de forma bastante restrita a atribuição de um “destino diferente” ao imóvel, impondo, de forma geral, que o bem a vender no prazo de três anos contados da aquisição seja o mesmo que foi adquirido. No entanto, a jurisprudência tributária tem admitido que o imóvel não tenha de ser vendido no preciso estado em que foi adquirido sem, contudo, daí resultar a caducidade da isenção de IMT em apreço. Em concreto, a realização de obras de mera conservação ou de acabamento, a submissão a propriedade horizontal, o arrendamento ou o loteamento de prédios rústicos, são exemplos de intervenções sobre o imóvel que não devem configurar um desvio ao destino da revenda. A AT tem acompanhado esta posição em resposta a Pedidos de Informação Vinculativa, embora na prática alguns serviços de finanças continuem a sustentar a caducidade da isenção em apreço caso o imóvel sofra alguma alteração.

O critério é, portanto, que da intervenção no imóvel não resulte a alteração substancial da sua estrutura externa ou da disposição interna do edifício. Neste ponto, importa salientar o Acórdão Uniformizador de Jurisprudência do Supremo Tribunal Administrativo, de 17.09.2014, que vem admitir que as obras feitas pelo comprador para a finalização da construção não representam uma transfiguração ou alteração substancial da afetação do imóvel adquirido para revenda não consubstanciando, por conseguinte, um “destino diferente” da revenda do imóvel adquirido.

Não deixando de reconhecer o mérito da tentativa da AT e da jurisprudência de proporcionar alguma abertura na interpretação das circunstâncias que operam a atribuição de um “destino diferente” ao imóvel, constata-se que esta posição veio acentuar a incerteza jurídica existente na medida em que fica por esclarecer o que são “alterações substanciais”, qual a extensão das “obras de conservação” ou da “finalização das obras”, ou mesmo quando devemos considerar alterada a estrutura externa e a divisão interna do edifício. 

Não obstante as incertezas subjacentes à aplicação da isenção de IMT na compra de imóveis para revenda, importa notar que o montante do benefício atribuído em 2018 superou os EUR 267 milhões. Contudo, face ao crescimento do investimento imobiliário verificado nos últimos anos, antecipamos que as dúvidas encontradas pelos contribuintes na interpretação da legislação aplicável, assim como o escrutínio na sua aplicação por parte da AT, aumentem exponencialmente.   

Assim, para que a isenção de IMT na compra de imóveis destinados a revenda continue a constituir um fator de atração ao investimento imobiliário no nosso país, na medida em que permitir evitar uma duplicação de IMT, é fundamental uma intervenção legislativa e administrativa no sentido de esclarecer as dúvidas decorrentes da sua interpretação, em particular, determinando as circunstâncias que poderão consubstanciar a atribuição de um fim diferente da revenda para efeitos da caducidade da mesma.

Se tem interesse em receber comunicação da EY Portugal (Convites, Newsletters, Estudos, etc).

Por favor clique aqui