De facto, os rendimentos prediais auferidos por arrendamento de imóvel nas condições acima descritas, gozam de tributação a uma taxa especial de 5%, ao contrário da habitual taxa de 28%, sem prejuízo da opção pelo englobamento. Da mesma forma, são dedutíveis à coleta de IRS, até ao limite de €500, 30 % dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação destes imóveis.
No mesmo artigo do EBF estabelece-se que, as mais-valias imobiliárias auferidas por sujeitos passivos residentes em território português, em consequência da primeira alienação de imóvel localizado em área de reabilitação urbana, após a necessária intervenção de requalificação deste, são tributadas autonomamente, sobre a totalidade do seu valor, à taxa de 5%. Nesta sede, há que referir o acórdão do CAAD sobre o Processo n.º 234/2017-T, que vai de encontro ao entendimento da Autoridade Tributária relativamente à não aplicação da exclusão de tributação de 50% das mais-valias imobiliárias sujeitas à taxa especial de 5%, a qual apenas será de aplicar quando, em derrogação daquele regime, o contribuinte opte pelo englobamento destas.
Ainda sobre o regime em análise, de acordo com o acórdão do CAAD sobre o Processo n.º 475/2017-T, este benefício “não é prosseguido pelas vendas efetuadas por quem os adquiriu [imóveis] já recuperados e pretende obter ganhos com a sua revenda, pois o benefício fiscal não foi perspetivado como incentivo a atividades de natureza meramente especulativa, dissociadas de atividade de reabilitação de imóveis”.
Assim, se é claro que apenas a mais-valia fiscal resultante da primeira alienação poderá ser sujeita a tributação à taxa autónoma de 5%, ao invés da tributação às taxas gerais e progressivas às quais estas são habitualmente sujeitas (em 50% da diferença positiva entre as mais e as menos valias e até 48%, acrescida da taxa adicional de solidariedade), há que salientar que nem todos os imóveis sujeitos a obras de requalificação, localizados numa zona de reabilitação urbana, poderão ser elegíveis para venda na persecução deste benefício fiscal. De facto, a Autoridade Tributária emitiu recentemente a ficha doutrinária n.º 2076/2019, através da qual rejeita a aplicação deste benefício a uma mais-valia realizada com a venda de um imóvel localizado em zona de reabilitação urbana, sujeito a obras de requalificação, mas cujo departamento competente para o efeito apenas atestou o seu melhoramento, através de certificado, e não a sua reabilitação, a qual é necessária para o que o alienante possa beneficiar da tributação à taxa autónoma de 5%, uma vez que, por não se encontrarem regularizadas as obras, não foram concedidas as certificações solicitadas.
Desta forma, deverão os contribuintes retirar como consequência desta ficha doutrinária, aquando da planificação da intervenção a efetuar num imóvel sito em zona de reabilitação urbana, que as obras a realizar devem ser as necessárias para que o imóvel se considere reabilitado, nos devidos termos legais a atestar pela entidade competente, por forma a poderem aproveitar o benefício fiscal em causa na venda do imóvel alvo de requalificação. Ora, para que se cumpra este efeito, será necessário que as obras/melhorias necessárias para que um imóvel se considere reabilitado se encontrem expressamente previstas, com critérios de avaliação objetivos, para que a legítima espectativa dos contribuintes não seja frustrada.
