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Fiscalidade do arrendamento: causa ou efeito?

O regime legal do arrendamento de imóveis, principalmente nas cidades, é um tema fraturante. Envolve uma das necessidades básicas dos cidadãos (alojamento) com proteção constitucional, mas as opções que têm sido seguidas no que respeita à sua regulamentação acabam por, de uma ou outra forma, suscitar problemas sociais complexos.

Veja-se a discussão recente sobre a lei das rendas e, muito em particular, o potencial aumento que as mesmas vão sofrer em função do rendimento dos inquilinos (com as salvaguardas previstas para os inquilinos idosos, por exemplo). Ao mesmo tempo levantam-se as vozes de apoio e contra o atual regime dos despejos.

É certo que, neste momento, existe uma conjugação de fatores que complicam, ainda mais, uma análise objetiva do problema: Portugal, de repente, tornou-se um destino privilegiado para quadros empresariais e reformados estrangeiros, a que não será alheio o regime fiscal dos residentes não habituais, e para pessoas que procuram acesso ao Espaço Schengen muitas vezes com recurso ao regime dos vistos Gold, entre outros efeitos. Ora, a atratividade do mercado residencial com preços ainda relativamente em conta, pelo menos quando comparados com outros países, o clima e a segurança do nosso país criaram as condições para uma procura que, frequentemente, excede a oferta.

Não espanta que se acelerem os processos de gentrificação, a conversão de unidades habitacionais em hotéis e em alojamento local e que os preços, tanto para a compra como para o arrendamento, sofram aumentos significativos.

Especificamente no que respeita ao arrendamento, colocam-se em cima da mesa soluções que visam aumentar os direitos dos inquilinos e que implicam alterações à atual lei das rendas. Outros avançam com alterações ao regime fiscal no sentido de dar um incentivo aos proprietários para estes poderem, se não reduzir, pelo menos manter, os valores das rendas exigidas aos inquilinos.

Adquirir ou manter um imóvel destinado a arrendamento implica custos significativos. O proprietário adquire o imóvel e paga IMT, Imposto do Selo e custos legais e notariais, depois paga IMI (e, eventualmente, o adicional ao IMI) e a sua quota parte nos custos do condomínio. Se decidir arrendar paga IRS à taxa de 28%.

Não é certo, num contexto de elevada procura e menor oferta, que uma solução de dinamização do arrendamento, leia-se controlo do valor das rendas ou aumento da duração dos contratos, por via de uma redução da taxa de IRS incidente sobre as rendas auferidas pelos proprietários, atinja o objetivo proposto. Tal poupança, naturalmente, será absorvida, sem qualquer impacto no valor da renda, pelo senhorio com vista a compensar os demais custos que tem que suportar.

Provavelmente, iniciativas como a que a Câmara Municipal de Lisboa recentemente apresentou no sentido de aumentar a oferta, através da disponibilização para arrendamento de imóveis pertencentes ao Estado, em zonas centrais e a preços controlados, com eventual prioridade para idosos e famílias de menor rendimento, terá um efeito mais duradouro e efetivo no nivelamento da oferta e da procura e, em última instância, dos preços.