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Compra para revenda em IMI: Ventos de mudança no horizonte?

A tenacidade admirável do esforço português para colocar Portugal na vanguarda do investimento imobiliário é, indiscutivelmente, admirada pelos investidores internacionais e amplamente aplaudida pela indústria. Não obstante, o período de graça que se vive atualmente ao nível deste setor em particular torna-o, por vezes, um alvo apetecível no que se refere ao ímpeto de arrecadação de receitas públicas por parte da Autoridade Tributária e Aduaneira (“AT”).

Com efeito, de um ponto de vista fiscal, temos assistido, recentemente, a uma atividade legiferante no sentido, por um lado, do agravamento da carga tributária incidente sobre os operadores do mercado imobiliário português (e.g., criação do Adicional ao Imposto Municipal sobre os Imóveis ou “Adicional ao IMI”) e, por outro, da restrição do acesso a alguns incentivos fiscais destinados à atração e potencialização do investimento imobiliário (e.g.. a restrições práticas no acesso aos benefícios fiscais aplicáveis à reabilitação urbana decorrentes da aprovação da Lei de Orçamento do Estado para 2018).

Na sequência da recente publicação de uma resposta a um pedido de informação vinculativa (“PIV”) relativo à cláusula de caducidade constante do artigo 9.º, n.º 2, do Código do IMI, constata-se que o paradigma subjacente às alterações legislativas acima mencionadas é, igualmente, acompanhado por uma interpretação cada vez mais restritiva por parte da AT no que se refere aos incentivos fiscais atualmente existentes.

Em termos concretos, os entendimentos veiculados pela AT no âmbito da resposta ao PIV sub judice respeitam a duas questões relacionadas com a referida cláusula de caducidade constante do Código do IMI:

  • Em que termos o arrendamento de imóveis adquiridos para revenda espoleta o fim da aplicação da suspensão temporária do IMI? Mediante verificação do pressuposto de “destino diferente” constante da cláusula de caducidade constante do preceito em referência?
  • Em que termos os sujeitos passivos se encontram vinculados à manutenção da afetação dos imóveis adquiridos para revenda a este destino? Em momento ulterior à caducidade natural da suspensão temporária do IMI aplicável com relação a imóveis adquiridos para revenda (i.e., findo o período de três anos)?

Relativamente à primeira das questões identificadas, a AT pronunciou-se no sentido de que o arrendamento de prédios urbanos adquiridos para revenda apenas determina a caducidade da suspensão temporária do IMI, quando: (i) os imóveis deixem de estar contabilizados no inventário do sujeito passivo; e (ii) este arrendamento não assuma uma natureza precária, transitória e conjuntural, vigorando contratualmente por um período de tempo superior àquele em que seja aplicável esta suspensão temporária.

Ao contrário do requisito relativo à contabilização do imóvel que não encerra em si qualquer novidade ou alteração face ao quadro vigente à data do PIV em análise, a natureza precária dos contratos de arrendamento eventualmente existentes consubstancia uma novidade interpretativa, sem qualquer correspondência legal, e desprovida de substrato face à ratio legis inerente a este regime.

Por outro lado, no que concerne à segunda questão, a AT veio ainda afirmar que o âmbito temporal do requisito relativo ao reconhecimento contabilístico dos imóveis em inventário referido acima ultrapassa aquele correspondente à própria suspensão temporária, devendo os sujeitos passivos manter esta afetação contabilística dos imóveis entre os momentos de aquisição e alienação do ativo, sob pena de a AT poder proceder à liquidação do IMI correspondente aos períodos de tributação em que vigorou este benefício fiscal.

Sem prejuízo de os entendimentos veiculados pela AT no âmbito desta resposta apenas vincularem esta entidade no respeitante à situação que fundou este PIV, a circunstância de a AT poder vir a adotar estes entendimentos na ponderação do tratamento fiscal a conceder a situações substancialmente semelhantes merece-nos algumas reservas, especialmente em face da circunstância de não se afigurar totalmente claro o âmbito de aplicação temporal dos mesmos i.e., se estes devem também ser considerados para efeitos da ponderação do tratamento fiscal a conceder, a título de exemplo: (i) a imóveis adquiridos para revenda que já sejam objeto de acordos de arrendamento por prazos indeterminados ou por prazos superiores a 3 anos; ou (ii) a sujeitos passivos que, mediante caducidade da suspensão temporária de tributação (por decurso do período de 3 anos), tenham, no passado, procedido a uma reclassificação contabilística dos imoveis.

Em suma, com este novo desenvolvimento, parece estar lançado um “aviso à navegação” no sentido de uma futura limitação da aplicabilidade dos incentivos fiscais ao mercado português do imobiliário, recomendando-se, por parte dos contribuintes, por um lado, prudência na aplicação destes benefícios e, por outro, uma abordagem sistemática e articulada na aplicação dos diferentes regimes fiscais.