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As políticas de habitação do Município de Lisboa e a fiscalidade: o que falta fazer?

Estão na ordem do dia as preocupações municipais em matéria de habitação.

Invoca-se em vários fóruns a falta de oferta de soluções de habitação a preços acessíveis e em condições condignas, a migração forçada dos munícipes para a periferia e uma pressão forte por parte dos investidores e promotores imobiliários no sentido de incentivar a construção de habitação de luxo e de soluções no setor do turismo.

Para o Município de Lisboa, é fundamental a retenção dos cidadãos no centro da cidade, o reforço da coesão social no município e é essencial impedir a descaracterização da cidade e dos seus habitantes em palco de passagem de turistas.

Neste contexto, a Câmara Municipal de Lisboa vem implementar um conjunto recentes de iniciativas, nas quais se incluem a aprovação de um novo Regulamento Municipal do Direito à Habitação e a criação dos programas de Renda Acessível e Renda Apoiada. Como objetivo comum a estas iniciativas está o de proporcionar a oportunidade de habitar no centro da cidade aos munícipes em situação de carência financeira ou àqueles que simplesmente não têm meios para suportar os valores das rendas que têm vindo a ser praticadas.

Em parte destas iniciativas, como seja o caso da Renda Acessível, o Município apelou à intervenção dos privados, a quem incumbirá o desenvolvimento dos projetos, a execução das obras e a cobrança das rendas referentes às frações construídas, dentro dos limites estabelecidos pelo programa. Em contrapartida, acena o Município com a disponibilização dos terrenos ou edifícios para a respetiva construção ou reabilitação ou com o compromisso de emissão das licenças necessárias à construção com a adjudicação do contrato ao privado selecionado.

Ora, é precisamente o investimento privado que deveria merecer melhor atenção por parte dos Municípios no âmbito da definição das suas políticas de habitação. Com efeito, se assistimos hoje a níveis de rendas e preços de imoveis manifestamente superiores aos níveis que a média dos lisboetas podem suportar, tal deve-se em parte à necessidade dos investidores em repercutir nos preços os elevados custos de contexto a que estão sujeitos para o desenvolvimento dos seus projetos imobiliários. E dentro destes, assumem especial relevo os incorridos com impostos sobre o setor imobiliário. Na aquisição, no desenvolvimento dos obras ou na venda, são vários os tributos a que está sujeito o investidor imobiliário, não parecendo estar para breve um alívio desta carga tributária.

Uma das principais queixas dos investidores prende-se com o elevado peso do IVA nos serviços de construção, em regra à taxa de 23%, o qual se torna um custo efetivo do projeto na medida em que o mesmo não possa ser dedutível (o que será quase sempre o caso quando falamos de construção de imóveis residenciais). A aplicação da taxa reduzida está reservada a casos limitados, com condicionalismos e limitações impostas pela autoridade tributária e aduaneira relativamente ao modo como as obras são executadas, o que gera uma incerteza significativa relativamente ao custo efetivo da construção. Aquando da aquisição dos terrenos ou de edifícios para recuperação, há também que ter em conta o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo, ainda que relativamente ao primeiro possam ser aplicáveis isenções, dependendo da natureza da obra e de um conjunto alargado de requisitos. Por outro lado, assistimos com perplexidade à sobrevivência do Adicional ao Imposto Municipal de Imóveis (IMI), que incide precisamente sobre terrenos para construção e imóveis afetos a fins habitacionais. Por último, não podemos deixar de referir um outro adicional, mas desta vez ao Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC) – a derrama estadual. Este tributo, também ele alegadamente transitório, aplica-se em acréscimo ao IRC, caso o investidor obtenha um lucro superior a 1,5 milhões de Euros e, tendo uma natureza progressiva, pode chegar a aplicar-se uma taxa adicional de 9%.

Tudo somado, conclui-se que a fatura de impostos a pagar ao longo de um projeto imobiliário só pode representar uma fatia muito significativa do preço final ou do valor de renda dos imóveis construídos. Se a esta fatura acrescentarmos o preço elevado dos serviços de construção, bem como a necessidade de remunerar a incerteza e o período alongado de espera pelas necessárias licenças, aprovações e deferimentos necessários ao início das obras, percebemos que há muito trabalho a fazer nesta matéria em sede de política de habitação.

É necessário que o tema da habitabilidade no Munício de Lisboa seja analisado sob todos os prismas. É essencial demonstrar ao promotor imobiliário que é possível reduzir os custos de contexto dos seus projetos e que o seu retorno não fica comprometido se os preços praticados forem revistos em baixa. Mas para isso é preciso vontade de mudar o quadro tributário que o promotor enfrenta em cada novo projeto. E nesta vertente, pouco ou nada se tem assistido na política de habitação do Município de Lisboa.

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