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A fiscalidade dos fundos de investimento imobiliário: Quo vadis?

Tem sido errante o caminho traçado pelo legislador e pelo intérprete da lei fiscal para a definição do quadro tributário aplicável ao investimento imobiliário. Neste artigo debruçar-nos-emos sobre a figura dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) e o modo como a legislação fiscal e a doutrina administrativa têm tem vindo a colocá-los (ou a afastá-los) no radar do investimento estrangeiro. Ora, tendo em conta a apresentação da Proposta de Lei do Orçamento do Estado para 2020 e a discussão do conteúdo em sede parlamentar que se avizinha, deixaremos também os nossos desejos para o futuro da tributação do investimento imobiliário em Portugal.

Em jeito de nota prévia, recordamos que os FII são instituições de investimento coletivo, cujo objetivo principal é o da captação de capitais junto de investidores para os investir (maioritariamente) em ativos imobiliários, numa ótica de rentabilização do investimento angariado e de partilha de riscos. Os FII são assim em muitos casos a válvula de escape do investidor não institucional que quer investir em imobiliário mas que não tem o capital necessário para o fazer a título individual e que, na ausência deste tipo de instrumentos, provavelmente reveria a sua opção de movimentação de poupanças. De uma outra perspetiva, o investimento canalizado por este tipo de instrumentos tem vindo a dar um importante contributo para a reabilitação do tecido urbanístico português, ainda que com maior enfoque nos grandes centros urbanos.

Por tudo o que vai dito, este é um tipo de instrumentos de que a economia precisa e deve valorizar, seja como incentivo à poupança, seja como catalisador do investimento na recuperação e melhoramento dos centros urbanos. 

Foquemo-nos agora na tributação destes organismos. Ainda não há muito tempo, o legislador fiscal, numa jogada arrojada de busca pela competitividade fiscal e arrecadação de investimento estrangeiro, reviu profundamente o regime de tributação dos lucros apurados por estes veículos, terminando com o modelo até então seguido de tributação “à entrada”. Assim, os FII são hoje sujeitos a um regime de tributação “à saída”, nos termos do qual, apesar de sujeitos a imposto, estes veículos são isentos de IRC relativamente um conjunto de rendimentos, dos quais se destacam os rendimentos prediais e mais-valias, designadamente as decorrentes da venda de imóveis. Em contrapartida, os rendimentos obtidos pelos investidores estrangeiros (seja por distribuições de lucros por parte dos FII ou com a venda ou amortização das suas participações no respetivo capital) são tributados, “à saída do país” a uma taxa fixa de 10%. No entanto, a forma como o legislador concretizou esta intenção de promoção deste tipo de veículos de investimento tem levado a algumas dúvidas sobre a correta interpretação da lei, sendo certo que o mercado entende que a mesma deve ser aplicada na forma como foi pensada, ou seja, tributar os fluxos de rendimentos apenas à “saída”.  Seria pois, benéfico para todos os agentes do mercado imobiliário, que existisse um melhor esclarecimento por parte do legislador ou do intérprete fiscal de forma a que não possamos vir a assistir a um esfriar de ânimo na corrida ao investimento através de FII.

Nota negativa merece também a revogação da isenção de IMT aplicável à aquisição de imóveis por parte de FII, primeiro reduzida a metade em 2013, em pleno programa de ajustamento económico e financeira, e finalmente abolida em 2016. A boa notícia é que, e graças à intervenção desajustada do legislador, alguns FII têm conseguido recuperar em tribunal o IMT que lhes foi exigido nos últimos anos. No entanto, a partir de 2019, restarão aos FII as isenções de IMT disponíveis aos demais investidores, como a aplicável à aquisição de imóveis para revenda ou na sequência da realização de obras de reabilitação urbana.

Mas porque nem tudo são más notícias, temos de saudar o entendimento recentemente divulgado pela Autoridade Tributária relativamente à tributação dos FII, nos termos do qual estes entes poderão considerar-se isentos do Imposto do Selo aplicável sobre empréstimos contraídos por FII junto de instituições financeiras, incluindo os respetivos juros e comissões cobradas. 

Para este próximo novo ano (orçamental) somos modestos nos pedidos. Se ainda formos a tempo, clarifique-se de forma cabal o regime de tributação dos lucros dos FII. O país precisa de investimento imobiliários e de ferramentas para o atrair. São estes os nossos desejos para 2020!

 

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