O crescimento do mercado imobiliário em Portugal tem sido enorme, com incrementos de dois dígitos ao ano. Perante a atual situação de taxas de juro extremamente baixas, o mercado imobiliário tem-se revelado uma alternativa de investimento bastante interessante, permitindo obter rentabilidades que deixaram de ser possíveis em produtos bancários sem risco (ou com risco baixo).
Neste contexto, uma alternativa à tradicional compra e venda de imóveis é a aquisição de sociedades imobiliárias que detêm esses imóveis.
Um dos aspetos a ter em conta nesta abordagem são as condições necessárias para que a sociedade imobiliária possa usufruir da isenção de IMT no momento da aquisição dos imóveis e de IMI nos 3 primeiros anos após a aquisição dos mesmos.
Com efeito, para que uma sociedade imobiliária possa beneficiar da isenção de IMT será necessário que a mesma (1) exerça a atividade de compra e venda de bens imobiliários, (2) esteja na posse de uma certidão emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira que comprove, relativamente ao ano anterior, que já exercia a atividade de compra e venda de imóveis, (3) que os imóveis estejam registados contabilisticamente nas suas demonstrações financeiras na rubrica de Inventários, (4) que os imóveis adquiridos sejam revendidos no prazo de três anos e (5) mesmo que sejam revendidos dentro desse prazo, não se destinem novamente à revenda.
Do acima exposto, destacamos que caso se verifique que aos prédios adquiridos para revenda foi dado destino diferente (por exemplo arrendamento de longo prazo), ou que os mesmos não foram revendidos dentro do prazo de três anos, ou foram revendidos com o fim de revenda por parte da nova entidade adquirente, o referido benefício de IMT cai automaticamente, sendo exigido o pagamento do mesmo, no prazo de 30 dias após a ocorrência do facto que desencadeou a caducidade da isenção.
Nesta perspetiva, importa alertar para o risco de uma “bomba relógio” que pode estar associado a estas transações. O potencial investidor numa sociedade imobiliária, antes da aquisição das ações, deve averiguar se essa sociedade se encontra a beneficiar de alguma isenção de IMT e / ou IMI e se vai cumprir com os requisitos para que a mesma se materialize em definitivo, i.e., se não existe o risco de ter que vir a pagar no futuro os impostos que anteriormente não foram pagos ao abrigo destas isenções. Com efeito, o que à primeira vista pode parecer uma excelente oportunidade de negócio, pode rapidamente transformar-se num pesadelo fiscal.
Assim, é altamente recomendável uma correta avaliação da situação fiscal da sociedade em momento anterior ao do investimento e a ponderação do impacto que a estratégia futura para esse investimento poderá ter nos impostos a pagar, quer nos impostos correntes, quer naqueles que se encontram suspensos mas condicionados ao cumprimento de requisitos futuros.
